Mietrecht: Vorsicht bei "kalter" Wohnungsräumung!

BGH, Urteil vom 14.07.2010, Az. VIII ZR 267/09

Der Bundesgerichtshof hat sich in der vorgenannten Entscheidung zu den Auswirkungen einer eigenmächtigen Wohnungsräumung des Vermieters, der so genannten kalten Wohnungsräumung, geäußert. 

Hintergrund

Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Ab Februar 2005 war er für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und wurde von seinen Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem die Mieten für die Monate März und April 2005 nicht gezahlt worden waren, zog die Vermieterin die Konsequenz und kündigte das Mietverhältnis fristlos. Anschließend nahm sie die Wohnung in Besitz. Teilweise entsorgte sie Einrichtungsgegenstände, teilweise lagerte sie Sachen bei sich ein. Nach seiner Rückkehr machte der Mieter für die ihm nach seiner Behauptung im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 € geltend. In den ersten beiden Instanzen blieb er erfolglos.

Anders als die vorherigen Instanzgerichte ist der BGH der Ansicht, dass die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung hafte. Grund hierfür sei die nicht durch einen Räumungstitel gedeckte und damit eigenmächtige Inbesitznahme der Wohnung sowie deren eigenmächtiges Ausräumen. Dieses Verhalten stelle eine unerlaubte Selbsthilfe im Sinne des § 229 BGB dar. Das gelte auch dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen sei. Der Vermieter müsse sich auch in diesen Fällen einen gerichtlichen Titel beschaffen und dieser gegebenenfalls öffentlich zugestellt werden. Sofern der Vermieter stattdessen eine so genannte "kalten" Räumung und damit eine verbotene Selbsthilfe durchführe, sei er gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Diese Ersatzpflicht erfasse insbesondere die eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände. Den Vermieter, der eine Wohnung ohne gerichtlichen Titel in Besitz nehme, treffe für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Inbesitznahme seiner Wohnung nichts wisse, sei er auch nicht dazu im Stande, seine Rechte selbst wahrzunehmen. Daher sei der Vermieter aufgrund seiner Obhutspflicht dazu angehalten, ein Bestandsverzeichnis aufzustellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände festzustellen. Komme er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, müsse er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

Bewertung

Die Entscheidung ist auf den ersten Blick aus Sicht des Vermieters sehr hart. Doch sollte im  Blick behalten werden, dass im deutschen Recht eine Selbsthilfe grundsätzlich nicht vorgesehen ist. Ein Vermieter sollte sich insbesondere in Fällen wie dem vorliegenden unbedingt um einen gerichtlichen Räumungstitel bemühen. Auch wenn dies mehr Zeit in Anspruch nimmt, vor allem wenn zudem eine öffentliche Zustellung erforderlich ist, so bürgt der Vermieter damit jedoch allen Gefahren vor, später durch den säumigen Mieter in Anspruch genommen zu werden.

Ulrich Nelskamp, Rechtsanwalt