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Mietrecht: Benachteiligung des Mieters durch „Weiß-Klauseln“
BGH, Hinweisbeschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10
Vermieters an der raschen Weitervermietung rechtfertigt es nicht, dem Mieter für den Zeitpunkt des Auszuges nur eine einzige Dekorationsfarbe („weiß“) vorzugeben. Auch andere dezente Farbtöne erschweren eine Weitervermietung nicht und beeinträchtigen deshalb auch nicht ein dahingehendes Interesse des Vermieters. Ein kostenbewusster Mieter hingegen wird sich in Anbetracht einer einengenden Farbvorgabe für das Mietende möglicherweise an der dezenten Farbgestaltung der Mietsache während der Mietzeit gehindert sehen, was im Ergebnis zu einer unangemessen Benachteiligung führt.
Hintergrund
Der Vermieter klagte vor dem Amtsgericht Berlin Schöneberg auf Schadensersatz wegen bei Auszug nicht durchgeführter Dekoration der Wohnung. Er stützte seinen Anspruch auf die Mietvertragsklausel „Bei Auszug müssen Decken, Fenster und Türen weiß gestrichen sein“. Gegen das stattgebende Urteil des Amtsgerichts wurde Berufung vor dem Landgericht Berlin eingelegt. Dieses gab der Berufung in vollem Umfang statt und ließ die Revision wegen der Frage, ob der Gestaltungsspielraum durch die Vorgabe eines weißen Anstrichs in unzulässiger Weise eingeschränkt wird, zu. Der BGH wies durch Hinweisbeschluss die Revisionsführer darauf hin, dass ein Grund für die Zulassung nicht vorliege, da die der Revision zugrundeliegende Frage bereits durch Rechtsprechung des Senats geklärt worden sei, woraufhin die Revision auch zurückgenommen wurde. Diese von dem BGH angeführte Rechtsprechungslinie geht davon aus, dass eine Farbklausel den Mieter nur dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn diese ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter einen gewissen Spielraum belässt. Darüber hinaus habe die Revision aber auch keine Aussicht auf Erfolg, da eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl gem. § 307 I 1, II BGB unwirksam sei. Zwar beziehe sich die Farbvorgabe nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und unterbinde eine individuelle Dekoration während der Mietzeit grundsätzlich nicht. Jedoch habe ein Mieter ein Interesse an einem gewissen Spielraum für die farbliche Gestaltung auch für den Zeitpunkt der Rückgabe. So könne er dann bereits während der Mietzeit eine Farbdekoration auswählen, die dem eingeräumten Spielraum entspricht und so eine Renovierung bei Auszug vermeiden, die ansonsten nur aufgrund farblicher Abweichungen notwendig geworden wäre. Der Vermieter habe zwar demgegenüber ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse sei jedoch nicht lediglich durch einen „weißen“ Anstrich gewahrt, sondern auch durch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen, soweit diese dem Geschmack eines größeren Interessenkreises entsprechen.
Bewertung
Diese Rechtsprechungslinie hat zur Folge, dass entsprechende „Weiß-Klausel“ unwirksam sind und geändert werden müssen. Als Vermieter sollte man deshalb künftig auch bei Klauseln, die sich nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe beziehen, darauf achten, dem Mieter keine starren Farbvorgaben aufzuerlegen, sondern diesem einen gewissen Spielraum einzuräumen. Etwas anderes gilt nur, wenn Vermieter und Mieter eine bestimmte Farbe individuell vereinbaren, weil dann eine Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stattfindet. Eine solche Individualvereinbarung muss aber ausgehandelt und aus Beweiszwecken auch als solche schriftlich fixiert werden.